L'hypothèque est un droit réel accordé au créancier qui consiste à bloquer toute transaction sur un bien immobilier appartenant au débiteur sans l'en déposséder afin de garantir le remboursement de la dette. Il s'agit donc d'une sorte de cautionnement et d'une garantie de stock qui est effectuée lorsque la garantie de flux (revenus) ne suffit pas à rassurer le prêteur.
Le fonctionnement de l'hypothèque
En cas de faillite du débiteur, le créancier hypothécaire est prioritaire. L'hypothèque permet au créancier de bénéficier d'un droit de préférence c'est-à-dire un droit qui lui donne la possibilité d'être remboursée en priorité lorsqu'il y a plusieurs créanciers. Il possède également grâce à l'hypothèque, un droit de suite lui permettant de poursuivre la vente aux enchères du bien, même si celui-ci est possédé, détenu ou acquis par une autre personne que le débiteur. De ce fait, l'hypothèque est indissociable de la publicité foncière. La publication permet de sécuriser les transactions immobilières. En cas de défaillance du remboursement du crédit c'est-à-dire en cas de défaut de paiement des mensualités, le bien est mis en vente pour payer le montant du prêt.
La nature de l'hypothèque
L'hypothèque : un droit réel accessoire
L'hypothèque permet d'utiliser un bien immobilier pour garantir une dette, mais elle n'entraîne pas la dépossession du bien c'est-à-dire que le débiteur peut continuer à exploiter le bien hypothéqué en y habitant par exemple ou en le louant.
Il peut même le vendre pour payer ses créanciers hypothécaires. Il n'est pas indispensable que la dette existe au moment de la constitution de l'hypothèque puisqu'elle peut garantir une créance future comme dans le cadre de l'hypothèque légale.
L'hypothèque : un droit immobilier
L'hypothèque est une sûretée qui s'exerce uniquement sur les biens immobiliers disponibles dans le commerce (non hypothéqués). Elle englobe la maison ou l'immeuble dans sa globalité, avec les accessoires réputés immeubles (servitudes, mitoyenneté, immeubles par destination) et les améliorations (améliorations naturelles comme l'extinction d'une servitude ou d'un usufruit, les améliorations industrielles comme les plantations ou les constructions annexes).
Elle s'applique également à l'usufruit de ces biens et accessoires pendant le temps de sa durée. Ainsi, l'hypothèque prise sur un terrain à bâtir s'étend tout naturellement aux futurs ouvrages qui y seront construits.
Certains droits réels immobiliers peuvent faire l'objet d'une hypothèque comme le droit de propriété, le droit de superficie, la nue-propriété, l'usufruit, le droit du preneur titulaire d'un bail emphytéotique, les droits indivis sur les parties communes d'un immeuble.
L'hypothèque : un droit indivisible
L'hypothèque garantit l'intégralité de la dette autrement dit, elle subsiste en entier sur chaque fraction du bien vendu en lot ou faisant l'objet d'un démembrement en nue-propriété et usufruit.
L'hypothèque est intacte en cas de décès du créancier. Chaque héritier du créancier peut exercer son droit sur la totalité de l'immeuble grevé.
L'hypothèque est intacte également en cas de décès du débiteur. Les héritiers de celui-ci seront tenus de rembourser la dette dans sa totalité.
Les différentes hypothèques
On distingue plusieurs types d'hypothèques :
L'hypothèque légale du Code civil
Elle ne résulte pas d'un contrat, mais d'une application de la loi. Elle permet au créancier bénéficiaire d'inscrire son droit sur tous les immeubles appartenant à son débiteur. Elle est donc naturellement applicable dans certains cas :
- Un époux peut exercer son droit de créances sur les biens de l'autre
- Un mineur ou un majeur sous tutelle sur les biens de son tuteur ou de son représentant légal
- L'État ou les collectivités locales sur les biens des receveurs ou administrateurs comptables
- Le légataire sur les biens de la succession.
- La victime d'un accident et ses ayants-droits (relatives aux frais médicaux, hospitalisation ou funéraires, indemnités allouées à la suite d'une incapacité temporaire de travail) sur les biens du responsable de l'accident.
L’hypothèque judiciaire
Elle résulte d'une décision de justice lorsque le juge souhaite créer une créance en faveur d'une des deux parties et que pour garantir le paiement, il prononce une hypothèque conservatoire sur le bien du débiteur. La décision de justice peut alors être des jugements définitifs ou provisoires, des décisions arbitraires revêtues de l'ordonnance judiciaire d'exécution, des décisions judiciaires rendues par un pays étranger et déclarées exécutoires par un tribunal français.
L'hypothèque conventionnelle est la plus courante, car elle consiste à permettre au débiteur de gager son bien immobilier pour obtenir un prêt hypothécaire ou un crédit immobilier ou un rachat de crédit auprès d'un établissement de crédit. Le contrat de prêt hypothécaire doit donc mentionner la cause de l'hypothèque, la nature et la situation de chacun des biens sur lesquels l'hypothèque est consentie. Les prêts hypothécaires doivent faire l'objet d'une convention qui suppose un accord de volonté entre les deux parties. Les deux parties doivent obligatoirement passer devant le notaire pour formaliser le contrat sous peine de nullité.
L'hypothèque rechargeable
qui s'appliquait au crédit à la consommation n'existe plus depuis 2014.
Le privilège du prêteur de deniers est une variante de la garantie hypothécaire. Il permet à la banque de saisir le bien en cas d'impayés. Le PPD ne peut servir qu'à financer l'acquisition d'un bien immobilier déjà existant et ne peut donc servir à couvrir les améliorations ou à effectuer des travaux.
Comment procéder à l'hypothèque ?
Le taux de l'hypothèque ne suit aucune règle particulière et peut donc être assimilé aux autres prêts classiques. Pour le crédit hypothécaire, on peut donc trouver des taux fixes et des taux variables. Le calcul de l'hypothèque doit inclure différents frais (honoraires du notaire, droits d'enregistrement, publicité foncière, ..).
Pour qu'une hypothèque soit recevable, il faut qu'elle remplisse des conditions de formes et de fonds. D'après le décret n°55-22 du 4 janvier 1955, l'acte d'hypothèque est soumis aux formalités de publicité. Cette démarche est confiée aux services chargés de la publicité foncière également appelée "conservateur des hypothèques". L'autre obligation de forme est que l'hypothèque doit être un acte notarié.
Pour les conditions de fonds, il faut que la décision ou la convention décrive l'évènement qui donne naissance à la créance en déterminant sa valeur ainsi que l'identité du stipulant (créancier), mais aussi du postulant (débiteur).
Dans tous les cas, le débiteur par exemple doit avoir la capacité d'aliéner ses immeubles et sont donc exclus les mineurs même émancipés, les interdits judiciaires et légaux, les personnes sous tutelle ou sous curatelle, les commerçants en procédure de redressement ou de liquidation judiciaire.
La publicité foncière est l'inscription hypothécaire qui permet tout simplement de faire savoir aux autres créanciers (créanciers chirographaires) de l'existence d'un acte constitutif solennel qui concerne un ou plusieurs biens du débiteur. La publicité est déposée au bureau des hypothèques et permet d'identifier le créancier, le débiteur, la créance garantie et la désignation de l'immeuble grevé.
Le coût de l'inscription d'hypothèque peut comprendre les frais d'hypothèque, dont les frais auxiliaires de justice, les taxes fiscales, la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière. Pour lever une hypothèque suite au remboursement du prêt immobilier, il faut payer des frais de mainlevée de l'hypothèque.